AMMINISTRATORE e ASSEMBLEA

L'assemblea del Condominio è l'organo principale per le deliberazioni di qualsiasi genere.
Ha poteri "legislativi" e "ordinativi".
Ha, praticamente, le stesse funzioni del governo di una nazione.
I poteri legislativi si esprimono nella possibilità del congresso assembleare di deliberare su tutta la materia condominiale; è un esempio elementare quello di creare il Regolamento del Condominio, oppure di modificare le Tabelle Millesimali. Per raggiungere tali scopi particolari, l'Assemblea deve costituirsi in maggioranza assoluta, cioè con la presenza di tutti i Condomini, mentre per conseguire obbiettivi più correnti, quale, per esempio, la normale gestione contabile annuale, è sufficiente che si costituisca con maggioranze meno imponenti.

I poteri ordinativi consentono all'Assemblea di imporre la volontà della maggioranza; è un esempio elementare quello di disporre il ripristino coattivo dello stato dei luoghi che un condomino abbia modificato, sia per apportare un vantaggio alla propria unità immobiliare, sia per migliorare (a proprio giudizio) l'uso della cosa comune.

Quanto ai poteri esecutivi, l'Assemblea crea appositamente un organo al quale conferisce il mandato di curare il corretto andamento della gestione comune: l'Amministratore del Condominio.

La nomina dell’Amministratore è, dunque, prerogativa dell’Assemblea del Condominio, ma, quando per ragioni particolari, tale nomina non può avvenire, provvede l’autorità giudiziaria ad istanza anche di un solo condomino.

La figura dell’Amministrazione è imposta dalla Legge quando in un edificio ci siano più di quattro proprietari, cioè Condomini (art. 1129 CC).

I compiti specifici dell’Amministratore si concretizzano innanzi tutto nella gestione da bonus pater familiaris dei beni condominiali.

Egli dura in carica un anno, al termine del quale deve rendere il conto della propria gestione (art. 1130 CC).

Durante il trascorrere dell’anno, egli dovrà riscuotere le divisioni condominiali in base al Bilancio Preventivo approvato dall’Assemblea dei Condomini.

Nell’approvare il Bilancio, l’Assemblea deve anche fissare le date di pagamento delle singole quote.

Normalmente il Bilancio prevede il pagamento in divisioni trimestrali, che l’Amministratore redige adoperando la Tabella Millesimale, cioè quella costruzione matematica che consente di ripartire le spese secondo il valore di ciascuna unità immobiliare (art, 1123 CC).

Nei confronti di coloro che non pagano le quote condominiali, l’Amministratore può richiedere al Giudice il Decreto Ingiuntivo immediatamente esecutivo (art. 63 Disposizioni di Attuazione del CC.).

A norma dello stesso articolo, l’Amministratore può sospendere al condomino moroso da oltre sei mesi, l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di utilizzazione separata (per esempio, può interrompere il collegamento citofonico o televisivo).

Incassate le somme previste nel Bilancio Preventivo, l’Amministratore dovrà pagare con tempestività i fornitori del Condominio, gli eventuali dipendenti (ad esempio il portiere), provvedere agli interventi riparativi delle cose comuni (ad esempio riparare le colonne di scarico, oppure l’impianto televisivo comune, ecc.).

Egli dovrà eseguire le deliberazioni che l’Assemblea ha assunto in sede di riunione, anche se dall’esecuzione di una decisione assembleare si può creare la compressione del diritto di proprietà di un componente del condominio. Si consideri, infatti, l’ipotesi che l’Assemblea deliberi che sia vietato parcheggiare autoveicoli nel cortile condominiale: tale decisione, evidentemente, limita il diritto dei condomini di servirsi della cosa comune.

L’Amministratore deve anche curare che tutti i condomini osservino scrupolosamente il Regolamento del Condominio, intervenendo con una segnalazione nei confronti del condomino che non dovesse osservarlo e, in caso di persistenza, costringendolo con l’azione giudiziaria. Si consideri l’ipotesi del condomino che, a dispetto del divieto di usare attrezzature che producono suoni eccedenti la normale tollerabilità, non provveda ad adottare gli accorgimenti necessari, come, per esempio, isolare acusticamente l’ambiente nel quale si trovano macchine rumorose, per limitare l’immissione di suoni.

L’Amministratore ha la rappresentanza legale del condominio (art. 1131 CC), sicché a lui compete il diritto/dovere di esercitare le azioni giudiziarie necessarie per tutelare gli interessi del Condominio. Per lo stesso motivo, è nei confronti dell’Amministratore che sono indirizzate le richieste anche giudiziarie, ovvero i provvedimenti dell’autorità amministrativa o giudiziaria contro il Condominio.

E’ compito dell’Amministratore convocare ogni anno l’Assemblea (art. 1135 CC) per:

• la nomina dell’Amministratore,

• l’approvazione del Bilancio Preventivo,

• l’approvazione del Bilancio Consuntivo.

L’Assemblea può essere convocata dall’Amministratore anche quando egli lo ritenga necessario (art. 66 Disp... att. CC), per esempio nel caso sia necessario provvedere ad eseguire lavori straordinari per i quali l’impegno di spesa supera le previsioni del Bilancio Preventivo.

Nel disporre l’Assemblea, sia ordinaria sia straordinaria, l’Amministratore deve convocare, a pena di nullità delle deliberazioni, tutti i Condomini, anche se uno di essi sia proprietario di una unità immobiliare piccolissima (art. 1136 CC).

La comunicazione per la convocazione dell’Assemblea deve essere portata a conoscenza di tutti i Condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza (art. 66 Disp.. att. CC).

La convocazione dell’Assemblea deve prevedere una prima adunanza, ed una seconda adunanza che deve essere fissata per un giorno successivo, e comunque non oltre dieci giorni dalla prima (art. 1336 CC).

Egli può essere revocato dall’autorità giudiziaria, anche ad istanza di un solo condomino, se non ha presentato il Bilancio Consuntivo per due anni, o per gravi irregolarità nella gestione (art. 1129 CC); può anche essere revocato se non ha tempestivamente convocato l’Assemblea quando ha ricevuto una citazione.

L'ASSEMBLEA

L'assemblea è l'organo di rappresentanza del condominio, composta da tutti i condòmini titolari di un diritto di proprietà delle unità immobiliari che compongono l'edificio, a cui fanno capo la maggior parte dei diritti e doveri inerenti la vita condominiale.

L'assemblea è classificabile come l'organo decisionale del condominio, ovvero è l'unico organo del condominio che ha il potere di prendere tutte le decisioni in merito alla vita stessa del condominio e dei suoi partecipanti. L'assemblea può essere ordinaria o straordinaria. Molti condòmini, però, non conoscono a fondo il significato dei termini ordinaria e straordinaria, pensando che la prima possa decidere solo su opere di ordinaria manutenzione e la seconda solo su opere di straordinaria manutenzione. Invece non è affatto così. L'assemblea si definisce ordinaria quando è la prima assemblea che viene convocata nel periodo di gestione annuale e può trattare qualsiasi argomento sia di ordinaria che straordinaria amministrazione. Tutte le altre assemblee, oltre alla prima (c.d. ordinaria), vengono chiamate straordinarie e anche queste possono trattare qualunque argomento, sia di ordinaria che di straordinaria amministrazione.

La sua Convocazione:
l'assemblea dovrebbe essere convocata ogni anno per la rendicontazione dell'operato dell'amministratore e deve essere convocata tutte le volte che l'amministratore lo ritiene opportuno e/o dietro richiesta di almeno due condòmini che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi di proprietà lo richiedano.
La convocazione può essere fatta esclusivamente dall'amministratore, fatto salvo i casi in cui l'amministratore non provveda quando almeno due condòmini rappresentati almeno 1/6 del valore dell'edificio glielo richiedano o quando l'amministratore non esiste. Solo in tal caso l'assemblea può essere convocata da qualsiasi condòmino.
Il presupposto per la valida costituzione dell'assemblea è l'avvenuto invito di tutti i condòmini indistintamente mediante raccomandata, o qualunque altro strumento comprovante l'avvenuta comunicazione, inviata almeno cinque giorni prima della data fissata.
 

Lo svolgimento:
tutte le volte che l'assemblea si riunisce, e' opportuno (ma secondo certa giurisprudenza non obbligatorio) che venga nominato una persona fra i presenti che svolga la carica di presidente dell'assemblea, il quale dovrà eleggere un'altra persona che svolga la funzione di segretario.
Il presidente ha il compito di verificare tutte le ricevute degli inviti, la validità delle eventuali deleghe, la presenza del numero legale e di coordinare la discussione dell'ordine del giorno.
Il segretario ha la funzione di scrivere a verbale tutto ciò che viene deliberato dall'assemblea. La carica di presidente di solito viene affidata ad un condomino, mentre può essere eletto a segretario. Solitamente, per questioni puramente di calligrafia viene eletto a segretario lo stesso amministratore.
Il verbale redatto e firmato dal presidente, dal segretario ed eventualmente da qualche condòmino deve obbligatoriamente essere inviato a tutti i condomini assenti. in quanto i termini di impugnabilità delle delibere assembleari decorrono, per questi ultimi, dalla data di ricezione della copia del verbale. Comunque e' una buona abitudine ed indice di professionalità inviare copia del verbale - informalmente - anche ai presenti
Sul libro verbali deve essere trascritto, a cura del segretario o dell'amministratore, quanto segue :

• Il luogo, l'ora di inizio e termine, l'ordine del giorno dell'assemblea;

• L'elenco degli intervenuti di persona o per delega e le rispettive quote millesimali;

• Il resoconto dettagliato della discussione, testo delle deliberazioni prese con l'indicazione della relativa maggioranza, eventuali dichiarazioni o proposte degli intervenuti in ordine alle singole delibere, con indicazione del nome dei proponenti.

La sua validità:
in prima convocazione l'assemblea s'intende validamente costituita con l'intervento di almeno due terzi dei condòmini, che rappresentino almeno i due terzi del valore dell'edificio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Qualora , in prima convocazione, non venga raggiunto il numero legale, l'assemblea dovrà riunirsi in seconda convocazione in un giorno successivo a quello della prima e comunque entro e non oltre il decimo giorno.
In seconda convocazione è valida ogni delibera che abbia riportato un numero di voti favorevoli che rappresenti almeno un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo del valore dell'edificio.
Fanno comunque eccezione le seguenti tipologie di delibere :

• Le delibere concernenti la nomina, la revoca o la riconferma dell'amministratore, le liti giudiziarie che esorbitino dalle attribuzioni dell'amministratore, la ricostruzione dell'edificio e le riparazioni straordinarie di notevole entità, che devono essere approvate in ogni caso con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio;

• Le delibere concernenti le innovazioni dirette ad ottenere il più comodo o il miglior rendimento delle cose e/o impianti comuni e la costruzione di nuovi impianti e/o servizi comuni, che devono essere approvate con la maggioranza dei condòmini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell'edificio, salvo il disposto di leggi speciali;

• Le delibere su argomenti per i quali leggi speciali dispongono maggioranze diverse da quelle sopraelencate;

• Le delibere inerenti modifiche e/o integrazioni del presente regolamento, l'alienazione di parti comuni del condominio, la modifica delle tabelle millesimali e quelle delibere che toccano direttamente ed in qualsivoglia modo la disponibilità all'uso delle parti esclusive dei singoli condòmini, devono essere approvate in ogni caso con l'unanimità dei condòmini che rappresentino la totalità del valore millesimale dell'edificio.

I suoi poteri:
le attribuzioni ed i poteri dell'assemblea sono regolati dal codice civile. L'assemblea non può deliberare in violazione delle leggi, non può deliberare modifiche al regolamento o innovazioni che siano lesive dei diritti acquisiti anche di un solo condòmino.
Essa non può deliberare su argomenti che non siano iscritti all'ordine del giorno, a meno che non vi sia la presenza totale dei condòmini rappresentanti il totale valore dell'edificio.
Le delibere prese in conformità alla legge e alle relative maggioranze necessarie sono vincolanti per tutti i condòmini, nessuno escluso, compresi gli assenti, gli astenuti e i dissenzienti in minoranza, fatto eccezione per le delibere concernenti le innovazioni voluttuarie e gravose e suscettibili di utilizzo separato, per le quali la minoranza dissenziente può essere esonerata dalla partecipazione alle spese.
 

L'impugnazione delle delibere:
ogni condòmino assente o dissenziente può presentare ricorso all'autorità giudiziaria contro tutte quelle delibere contrarie alla legge, al regolamento o comunque lesive del diritto anche di un solo condòmino.
Il ricorso deve essere proposto dai presenti, dissenzienti, entro 30 giorni dalla data della delibera, e dagli assenti, entro 30 giorni dal ricevimento della copia del verbale.
Il ricorso deve essere presentato al tribunale competente, nei termini e modi prescritti dallo stesso.
 

La separazione delle responsabilità :
quando l'assemblea abbia deliberato di promuovere una causa o di resistere in giudizio, i condòmini dissenzienti possono separare la propria responsabilità in ordine alle spese e alle conseguenze della causa, per il caso di soccombenza. Tale volontà va notificata con atto di significazione a mezzo ufficiale giudiziario all'amministratore del condominio entro 30 giorni dalla delibera, per i presenti dissenzienti, o entro 30 giorni dalla data di ricevuta della copia del verbale per gli assenti.
Se la causa ha esito favorevole al condominio, e ne derivino dei vantaggi al dissenziente, questi deve concorrere, pro quota, a rifondere quella parte di spesa della causa che non sia stato possibile farsi pagare dalla parte avversaria soccombente.
 

Conclusioni :
L'assemblea, come avete avuto modo di leggere, è l'unico organo che può deliberare e decidere su tutte le questioni inerenti la vita comune in condominio.
Tutto ciò predetto fa salvo comunque una diversa volontà espressa nel regolamento di condominio eventualmente esistente nel vostro condominio, che comunque non può menomare i diritti di ciascun condòmino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso può derogare alle disposizioni di cui agli articoli : 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 e alle disposizioni di attuazione del codice civile 72 e 155.